GLOSSARY
店舗・事務所・倉庫・工場・土地の賃貸・売買・活用で出てくる32語を、意味と実務上のポイントに分けて1ページで解説します。目次から各用語へ移動できます。
店舗の内装・厨房設備・什器などの「造作」を、前の借主から次の借主へ有償または無償で引き継ぐことです。造作が残った状態の物件を居抜き物件と呼びます。譲渡料は前の借主が受け取り、貸主は原則関与しませんが、貸主の承諾と、退去時の原状回復の範囲を誰が負うかの取り決めが必要です。
アースパワーの実務では当社では造作の所有権・譲渡料・故障時の責任・原状回復の範囲を契約前に文書で確定し、東大宮駅前の中華料理店からやきとり店への引き継ぎなど造作譲渡付きの契約実績があります。
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どちらも賃料の滞納や原状回復費用に備えて借主が貸主に預けるお金です。住宅では敷金（賃料の1〜2か月分）が一般的ですが、事業用では保証金と呼び、賃料の3〜10か月分と大きくなる傾向があります。事業用は退去時に一部を返さない償却（敷引き）が設定されることが多く、返還額は契約で決まります。
アースパワーの実務では当社が取り扱う店舗・事務所では保証金3〜6か月、償却1〜2か月の設定が多く、初期費用の総額を最初にお示しします。
預けた保証金のうち、退去時に返還されないと契約であらかじめ定めた部分です。「保証金の20%償却」「2か月分償却」のように定めます。貸主にとっては原状回復費や空室リスクへの備え、借主にとっては返ってこない初期費用として扱います。
アースパワーの実務では償却の有無と金額は物件ごとに違います。当社の物件詳細ページでは保証金と償却を分けて記載しています。
礼金は契約時に貸主へ支払う返還されないお金、更新料は契約期間の満了時に契約を更新する際に支払うお金です。事業用ではいずれも賃料の1か月分前後が多く、地域や物件によって無い場合もあります。
アースパワーの実務では当社では礼金・更新料・保証金・仲介手数料・保証会社の保証料を含めた初期費用と、契約期間中の総費用を比較表にしてご提示します。
契約開始後の一定期間、賃料を無料にする条件です。内装工事や開業準備で営業できない期間の負担を減らすために借主が交渉し、貸主は賃料を下げずに成約を早める手段として使います。期間中の共益費は発生する場合があります。
アースパワーの実務ではクリニックのように工事期間が長い業種では、当社がオーナー様とフリーレントの期間を交渉します。
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普通借家契約は期間満了後も借主が希望すれば原則として更新され、貸主が更新を拒むには正当な事由が必要です。定期借家契約は期間満了で確実に終了し、更新はありません（双方が合意すれば再契約は可能）。事業用では貸主が将来の建て替えや売却を見据えて定期借家を選ぶことがあります。
アースパワーの実務では店舗・事務所の募集では、契約期間2〜5年の普通借家が中心です。建て替え予定のあるオーナー様には定期借家をご提案します。
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契約期間の途中で借主が退去する場合の取り決めです。事業用では解約の3〜6か月前に予告することが一般的で、予告期間が足りない場合はその分の賃料を支払う条項が入ります。貸主側からの中途解約は普通借家では原則できません。
アースパワーの実務では当社の解約届（賃貸借契約解約通知書）は申込書ページからダウンロードできます。予告期間は契約書で確認してください。
退去時に借主が物件を入居時の状態に戻すことです。住宅では通常の使用による損耗は貸主負担とするガイドラインがありますが、事業用は契約で借主の負担範囲を広く定めるのが一般的で、内装をスケルトンに戻す条件も珍しくありません。居抜きで次の借主に引き継ぐ場合は原状回復を免除する取り決めが必要です。
アースパワーの実務では当社では契約時に原状回復の範囲（スケルトン戻しか、造作残置可か）を明記し、退去時のトラブルを防ぎます。
借主が賃料を滞納したときに貸主へ立て替え払いをする会社です。借主は連帯保証人の代わりに保証料を支払って利用します。事業用の保証では、滞納家賃の立替に加えて明け渡し訴訟や強制執行の費用まで保証する商品があります。
アースパワーの実務では当社はぶけなび・フォーシーズと提携し、最長51か月の家賃保証と法的手続きの保証でオーナー様の滞納リスクをカバーしています。申込書はサイトからダウンロードできます。
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事業用の建物を所有する目的で土地を借りる、期間10年以上50年未満の定期借地権です。公正証書で契約する必要があり、期間満了後は更新されず、原則として借主が建物を取り壊して更地で返します。地主は建物を建てずに長期の地代収入を得られ、借主は土地を買わずに自社建物を建てられます。
アースパワーの実務ではロードサイドの土地活用や、事業者が自社倉庫・店舗を建てたい場合に当社がご提案しています。
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地主がテナントの要望に合わせて建物を建て、そのテナントに長期で貸す土地活用の方法です。建設費の一部をテナントが建設協力金として地主に預け、賃料と相殺して返済する方式を建設協力金方式と呼びます。テナントを先に決めてから建てるため、空室リスクを抑えられます。
アースパワーの実務では出店を希望する企業の登録がある当社では、ロードサイドの土地に対して建て貸しの候補企業を先に当てるご提案ができます。
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賃借人が入居したまま、所有者だけが変わる形で不動産を売買することです。賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれ、賃借人の同意は不要ですが、所有者変更の通知と敷金・保証金の承継を行います。安定した賃料があれば収益物件として評価されます。
アースパワーの実務ではテナント入居中の店舗ビル・倉庫・店舗付き住宅の売却で、当社が最初にご提案する方法です。
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収益物件の各区画について、賃借人・賃料・共益費・契約期間・敷金などを一覧にした賃料明細表です。買主や金融機関はレントロールから収益と空室リスクを読み取って価格や融資額を決めるため、売却時の最重要資料になります。
アースパワーの実務では当社は売却前にレントロールを整え、空室があれば埋めてから売る道筋をご提案します。
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表面利回りは年間賃料収入を物件価格で割った割合、実質利回りは年間賃料から固定資産税・管理費・保険料などの経費を引いた額を、物件価格に購入諸費用を足した額で割った割合です。広告では表面利回りが使われますが、投資判断では実質利回りで比較します。
アースパワーの実務では収益物件の査定では、現状の利回りと空室を埋めた場合の利回りの両方を計算して価格をご提示します。
関連ページ：一棟ビル・収益物件の売却 売買物件一覧 ／ 関連用語：レントロール オーナーチェンジ目次へ
仲介は不動産会社が買主を探して売買を成立させる方法で、市場価格に近い金額を狙える一方、成約まで時間がかかり仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が直接買主になる方法で、短期間で確実に現金化でき手数料は不要ですが、価格は仲介より低くなるのが一般的です。
アースパワーの実務では当社は仲介の想定価格と買取価格の両方を最初にご提示し、買取保証を組み合わせた進め方もご提案します。
一定期間は仲介で買主を探し、期限までに売れなければ不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取ることを約束する仕組みです。高く売れる可能性を残しつつ、売却の期限と最低価格を確定できます。
アースパワーの実務では相続税の納税や事業の資金計画で期限が決まっている売却で、当社がご提案しています。
売買した不動産が契約の内容に適合しない（雨漏り・埋設物・土壌汚染など）場合に、売主が買主に対して修補・代金減額・損害賠償・契約解除の責任を負うことです。2020年の民法改正で瑕疵担保責任から改められました。事業者が買主になる買取では、この責任を免責する契約が可能です。
アースパワーの実務では当社の直接買取では契約不適合責任を免責してお引き受けできるため、築古の店舗や工場跡地でも安心して売却いただけます。
他人に土地を貸している場合、土地の所有権を底地、借りて建物を建てている側の権利を借地権と呼びます。底地は地代収入がある一方で自由に使えないため、単独では売りにくい不動産です。借地権者に売る、借地権者から買い取って完全所有権にする、双方で同時に第三者へ売るなどの方法があります。
アースパワーの実務では相続した底地や、貸地として貸している土地の整理について、借地権者との交渉を含めてご相談いただけます。
都市計画法で市街化を抑制すると定められた区域で、原則として新たな建物の建築や開発ができません。既存の建物を同じ用途で使う、農業用の建物を建てるなど例外があり、自治体の条例で認められるケースもあります。建物を建てない駐車場・資材置き場・貸地としての活用は成立しやすい一方、土地の形質変更の規模によって開発許可の確認が必要です。
アースパワーの実務ではさいたま市郊外や周辺市町に多く、当社では調整区域の土地の売却・買取と、資材置き場・駐車場としての活用の両方に対応しています。
市街化区域内で、建てられる建物の用途や規模を定めた13種類の地域区分です。住居系（第一種低層住居専用地域など）、商業系（近隣商業地域・商業地域）、工業系（準工業地域・工業地域・工業専用地域）に分かれ、店舗の面積、工場の業種、住宅の可否などが決まります。
アースパワーの実務では飲食店の深夜営業、工場の騒音を伴う作業、大型店舗の出店可否など、用途地域の確認は当社が内見前に行います。
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農地を宅地・駐車場・資材置き場など農地以外の用途に変えることです。農地法に基づき、所有者自身が転用する場合は4条、転用目的で売買・賃貸する場合は5条の手続きが必要です。市街化区域内の農地は農業委員会への届出で足りますが、市街化調整区域の農地は許可が必要で、認められないケースもあります。
アースパワーの実務では農地の売却や駐車場・資材置き場への活用では、届出と許可のどちらが必要かを最初に確認し、手続きを含めてご案内します。
市街化区域内の農地のうち、都市計画で指定され、固定資産税が農地並みに軽減される代わりに農業を続ける義務がある土地です。指定から30年が経過すると自治体に買取を申し出ることができ、買い取られない場合は指定が解除され宅地並みの課税と自由な処分が可能になります。特定生産緑地に移行すれば10年ごとに延長できます。
アースパワーの実務では指定が解除された土地や解除を検討している土地について、売却と活用の両方の試算をお出しします。
建物の用途を、例えば事務所から飲食店や物販店舗へ変えるとき、建築基準法上の用途が変わる場合に必要となる手続きです。変更する部分の床面積が200㎡を超える場合に確認申請が必要で、それ以下でも消防法や建築基準法の基準は満たす必要があります。
アースパワーの実務では倉庫を店舗に、事務所をクリニックにといった用途の変更を伴う契約では、確認申請の要否と工事範囲を事前に整理します。
看板・広告塔・野立て看板などの屋外広告物について、設置できる場所・大きさ・期間・許可手続きを都道府県や市が定めた条例です。一定規模以上の看板は許可と更新が必要で、景観地区や道路沿いでは制限があります。
アースパワーの実務では当社管理の貸し看板は許可申請と更新を当社が行います。広告主様は表示内容の制限を事前にご確認ください。
関連ページ：貸し看板をお探しの方へ 貸し看板一覧目次へ
不動産を売却して得た利益（売却価格から取得費と譲渡費用を引いた額）にかかる所得税・住民税です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として税率が低くなり（所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約20%）、5年以下は短期譲渡所得として約39%になります。取得費が分からない場合は売却価格の5%を概算取得費とできます。
アースパワーの実務では売却の時期や方法によって手取りが変わるため、提携の税理士と連携して試算をお出しします。個別の税務判断は税理士にご確認ください。
土地の売買には消費税がかかりませんが、建物の売買は課税事業者が売主の場合に消費税の対象になります。店舗・倉庫・工場・収益物件を法人や個人事業主が売る場合、建物部分の価格に消費税が上乗せされるため、売買契約では土地と建物の内訳を明確にします。
アースパワーの実務では事業者の方の売却では、建物価格の按分と消費税の扱いを契約書に明記し、税理士と連携して手取りを試算します。
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2024年4月から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく怠ると過料の対象になります。過去に相続した未登記の不動産も対象で、登記が済んでいないと売却や賃貸の手続きが進められません。
アースパワーの実務では相続した店舗・倉庫・土地のご相談では、提携の司法書士と連携して相続登記から売却・活用まで一括でサポートします。
関連ページ：相続相談 土地の売却・買取 ／ 関連用語：譲渡所得税（長期・短期） 底地と借地権目次へ
倉庫・工場の使い勝手を決める基本条件です。天井高は梁下の有効高さで、ラック保管なら5m以上が目安になります。床荷重は床が1㎡あたり何kgまで耐えられるかで、フォークリフトや重量物を扱う場合に確認が必要です。事務所ビルでも書庫やサーバー設置では床荷重が問題になります。
アースパワーの実務では倉庫・工場の内見では天井高・床荷重・搬入口の寸法・大型車の進入を当社が確認し、用途に合うかを判断します。
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一般の店舗・住宅は単相100V/200Vの電灯契約ですが、工場の機械、業務用の冷蔵冷凍設備、大型エアコンなどには三相200Vの動力契約が必要です。契約できる容量（kVA・kW）は建物の受電設備で上限が決まり、増設には工事とコストがかかります。
アースパワーの実務では工場・倉庫・飲食店・歯科などでは必要な電気容量を先に伺い、受電設備と増設の可否を内見時に確認します。
関連ページ：工場の物件探し 飲食店の物件探し ／ 関連用語：天井高・床荷重 グリストラップ・排気ダクト目次へ
グリストラップは厨房排水に含まれる油や生ごみを分離して下水に流さないための設備、排気ダクトは調理の煙や臭気を屋外へ排出する設備です。飲食店の出店ではどちらも設置が前提になり、既存の有無と屋上や外壁までの排気経路で工事費が大きく変わります。
アースパワーの実務では飲食店の物件では給排水の口径・ガス容量・排気経路・グリストラップの有無を内見時に必ず確認し、居抜きで引き継げるかもご案内します。
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有害物質による土壌汚染の状況把握と、健康被害の防止を目的とした法律です。有害物質使用特定施設を廃止したとき、3,000㎡以上（有害物質使用特定施設のある土地は900㎡以上）の土地の形質変更を行うときなどに調査の義務が生じます。調査で基準を超えると区域指定を受け、売却や利用に影響します。
アースパワーの実務では工場跡地の売却では使用履歴を整理し、調査の要否と費用負担を売却条件に反映します。不安がある土地は当社の買取もご検討ください。
関連ページ：倉庫・工場の売却 土地の売却・買取 ／ 関連用語：石綿（アスベスト）事前調査 契約不適合責任目次へ
建物の解体・改修工事の前に、石綿を含む建材の有無を調査することです。2022年4月から一定規模以上の工事は調査結果を労働基準監督署などに報告する義務があり、2023年10月からは有資格者による調査が必要になりました。古い倉庫・工場・店舗の解体費に影響します。
アースパワーの実務では解体して売るか現況で売るかの判断では、石綿調査と除去費用を見込んだ手取りを比較します。
賃貸・売却・買取・活用のご相談は無料です。
